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                                                  • 旅游綜合體落地策劃
                                                  • 溫泉旅游主題化-中山項目
                                                  • 水上游樂全季化
                                                  • 景區升級度假化
                                                  • 海森文旅(旅游策劃公司)擔綱中國首家地心文化主題公園的旅游規劃、旅游策劃以及旅游規劃設計
                                                  • 打造康養度假新高地(明月山項目)
                                                  旅游規劃設計

                                                  城市商業街景區化提升研究專題第2頁

                                                  發布日期:2017-06-20
                                                         一、城市商業街的二次升級

                                                  1、泛化休閑化

                                                  休閑是指人們從工作和生活的壓力中解放出來,在閑暇時間依據自身意愿從事各種非報酬性的自由活動,城市商業街休閑化發展就是為了滿足人們從事各種自由活動的需求而產生的。休閑化是將商業街功能由簡單的購物打造為融觀光、消費、娛樂、休閑等多功能于一體的泛休閑化商業街,休閑化豐富了商業街的娛樂功能,有利于增強吸引力,帶來更廣泛的經濟效益。

                                                  2、景區化

                                                  景區化是指將整個街區看成是一個景區,按照專業旅游景區的管理模式,對商業街進行景區化經營管理、實施營銷,內置各種休閑節點、標識系統、交通系統、游線安排等,通過旅游六大要素的安排、旅游景觀設計等等,使其符合旅游規律,服務規律,實現商業街的升級管理,這是城市商業街規范市場化行之有效的管理模式,更符合現階段消費者的需求理念。

                                                  3、從休閑化到景區化的升級

                                                  我國城市商業街發展到今天,經歷了兩次升級:第一次是從普通經營性商業街到泛休閑化商業街的轉變,這是在自然發展過程中形成的休閑化升級;第二次則是從休閑化商業街向景區化商業街的轉變。隨著城市經濟的發展及人們娛樂消費需求的提高,商業街將進入在休閑化基礎上的景區化升級階段,這是在大眾休閑基礎上的第二次升級。采用景區化打造手法,能提升打造的水平,進而提升城市商業街的價值,因此,景區化成為當前商業街發展的重要趨勢,也是新階段打造城市新名片的有效途徑。

                                                  二、城市商業街的景區化發展

                                                  1、城市商業街類型

                                                  依據多年的規劃經驗和研究成果,按照城市商業街的主要功能、主題特色等的差異,將我國城市商業街分為傳統商業街、文化特色街、專業商業街、旅游休閑街等四種類型,這一分類反映了我國商業街從誕生到成熟的探索發展過程,也充分顯示了我國商業街類型的豐富性和多樣化。

                                                  (1)傳統商業街

                                                  傳統商業街是以傳統商業為主要內容,通過提升環境,調整消費業態形成的綜合性商業步行街,一般具有深厚的文化底蘊,作為舊城區的重要組成部分,往往具有復雜的社會與經濟結構,并作為城市傳統文化的載體,反映了城市歷史發展的脈絡。其存在最重要的條件就是,在這條街上集中了一定數量的歷史建筑,具有城市獨特的傳統物質空間環境。我國許多城市傳統的商業街都是名聲在外的百年老街,見證了歷史的滄桑,留下了時代的烙印,最能體現城市的建筑風格和歷史文化積淀,如北京的王府井、上海的南京路、青島的中山路、廣州的上下九、天津的和平路、蘇州的觀前街等。#p#分頁標題#e#

                                                  (2)文化特色街

                                                  文化特色街,是街區在形式上的進一步拓展和內涵上的進一步延伸,是以原有的風貌、文化、民俗等為基礎,以休閑消費為特色,體現城市文化和品味,具有購物、餐飲、休閑、旅游等一種或多種功能特質的開放式街區,對于城市經濟社會發展和提高城市的宜居度、知名度、美譽度具有重要意義。比如成都的錦里、重慶的洪崖洞等特色休閑步行街,杭州的清河坊歷史文化街區、杭州絲綢文化特色街等。

                                                  (3)專業商業街

                                                  專業商業街區是指專業商品街和服務性街區,名稱往往能夠體現商業街所在的位置和所經營的商品類型兩大要素,有利于節省商鋪經營者的市場成本,如北京三里屯酒吧街、北京南城馬連道的茶業一條街、楊村的裝飾布一條街、杭州的絲綢城、廣東省番禹電器一條街、東莞市的金椅婚禮村――“中國第一個婚禮主題街區”,以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等;同時,由于經營位置及商品類型一目了然,消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息,便于消費決策。

                                                  (4)旅游休閑街

                                                  旅游休閑街主要是以休閑產業本身為主體,以休閑、娛樂等旅游功能為主要目的和功能的商業街區,一般由城市休閑和旅游生活方式升級帶動形成,街區內的生活形態、商業形態具有可消費性、可體驗性及可娛樂性。如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。這類步行街往往兼休閑、旅游、購物、度假等多種功能于一身,可以為步行者提供一個宜人的休閑、娛樂環境,是這一類步行街的主旨。在這樣的步行街中,人們往往可以充分感受到交往、娛樂的樂趣,購物不再是主題。

                                                  2、城市商業街與旅游

                                                  按照以上的分類,由于不同類型的城市商業街都會具有不同的特色,我們這里可以統稱為城市特色商業街,通過分析和研究,我們發現特色商業街與旅游發展關系密切,對調整街區商業業態、促進街區經濟社會發展,對提高城市吸引力和促進街區商業復興都有重要的作用。

                                                  (1)城市特色商業街與旅游融合提升,可以促進經濟發展。

                                                  特色商業街的出現,一般都會與旅游掛鉤,其中的特色商品本來就是一個個旅游吸引點,在商業經營的基礎上發展旅游,能夠提升商業街的整體吸引力,帶來相輔相成的經濟效益。以北京秀水、紅橋、雅秀三條特色商業街為例,入境游客中,單獨光顧其中一條商業街的游客就占到70%以上,而王府井大街更是早已成為來京游客的“必逛景點”。

                                                  (2)改造升級特色商業街,可以提升城市吸引力,打造城市個性化符號。

                                                  “濃濃的老北京味,深深的新北京情”,經過修繕改造的北京市的南鑼鼓巷、南新倉、煙袋斜街、紅橋市場、世貿天階、秀水街以及觀音堂畫廊街、北京古玩城、潘家園舊貨市場等9條特色商業街,留存了古都風貌、再現了北京風情,成為了北京新的個性化符號,為北京市民和奧運期間的來京國內外游客提供全新的商業感受。 #p#分頁標題#e#

                                                  (3)商業街的提升改造是商業復興的一種有效手段。

                                                  商業街的景區化提升改造可以豐富一日游線路,增加城市旅游產品。目前我國商業發展正處于傳統商業向現代商業的轉變,發展或提升改造特色商業街可以促進城市或街區的商業復興,帶動商業的興旺發展。

                                                  如北京前門大街是以傳統文化和現代生活、時尚緊密結合的特色商業街,經過改造修繕后,成為助力“北京一日游”的又一條北京特色商業街,這之前,王府井大街、秀水街、紅橋市場、雅秀市場及什剎海酒吧街等特色商業街,也都是“北京一日游”線路重點推介的景點,旅游的介入使得原來商業街業態有所調整,會帶來更多經濟效益和社會效益。在北京特色商業街尤其是文化特色街的改造過程中,一定要注意如何在京味文化與現代商業之間保持平衡,這將成為商業復興的關鍵。因此,在商業街提升發展過程中應注重旅游規劃、策劃的作用,只有在真正了解當地的文脈特色和游客需求特征等的基礎上,用專業手法進行設計,才能創造性的打造出符合當地消費需求及城市特色的商業街

                                                  3、我國城市商業街發展現狀

                                                  隨著消費理念的轉變和商業模式的多樣化,商業街在全國各地迅速發展起來,已成為打造“城市名片”的形象工程,如北京的王府井大街,黃山的屯溪老街等,出現了一城一街,甚至一城多街的現象,形成了文化特色街、旅游休閑街等各類商業街發展模式,且各地政府也在加緊商業街建設的步伐。

                                                  但隨著人們對休閑娛樂要求的不斷提高,單純的休閑商業街管理模式已無法滿足人們日益多樣化的需求,城市商業街進入到了全面升級時代。部分商業街進行了一些新的嘗試,將旅游景區與商業街兩者的功能進行融合提升,按照旅游景區的標準和要求管理和提升改造商業街,促進商業街的升級發展,不僅可以調整商業業態,促進城市或街區商業的興旺發展,帶來更多經濟效益和社會效益,還可以豐富城市旅游產品,對提升城市吸引力,打造城市個性化符號有積極作用。

                                                  到目前為止,我國部分著名商業街已經被國家旅游局評為4A甚至5A旅游景區,如:天津古文化街旅游商貿區2007年已被國家旅游局評為“國家5A級旅游景區”,這是全國首批66家5A級旅游景區中,唯一一家開放商業街形式的旅游景區;杭州清河坊歷史文化特色街區2007被國家旅游局正式評定為“國家4A級景區”,成為全國首個獲得4A級景區稱號的商業街區。

                                                  此外,還有部分商業街從景區化提升改造方面進行了探索和嘗試,取得了一定的成效,如:成都錦里古街就是依托于武侯祠與旅游景區結合發展起來的商業街;夫子廟特色商業街依托于夫子廟秦淮風光帶景區正在創建5A景區,是城市商業街朝著景區化方向發展的一個嘗試,推進了夫子廟商業業態的調整提升,促進了夫子廟景區的進一步繁榮,改善了景區的整體經營環境,增加了景區吸引力。#p#分頁標題#e#

                                                  (詳細的案例研究請點擊進入 城市商業街景區化發展案例 )

                                                  4、城市商業街景區化發展小結

                                                  從以上對我國商業街發展現狀及景區化趨勢和探索的分析可以得出,景區化發展模式正是在商業街運作過程中經過不斷嘗試、探索而形成的一種全新的發展模式,景區化商業街既具有休閑商業街的基本功能,能夠滿足消費者購物、休閑、娛樂等的需求,同時又帶有景區的部分功能,如對商業街進行景區化管理,將旅游六要素融入商業街經營、營銷的全過程等,有利于提高商業街的開發水平和經營檔次,從而提高名氣,吸引人氣,進而增加財氣,我國部分著名商業街進行的景區化提升取得了很大的成效。景區商業街以其獨特的吸引力和賣點,將成為我國城市商業街發展的新趨勢,更多著名商業街將融入到景區商業街的行列中。 


                                                         申請創建A級景區

                                                   

                                                  三、申請創建A級景區的標準、流程、規范

                                                  1、A級景區等級劃分

                                                  《旅游景區質量等級的劃分與評定》(GB/T17775-2003)規定,我國旅游景區質量等級劃分為五級,從高到低依次為5A、4A、3A、2A、1A級旅游景區。

                                                  2、A級景區評定標準

                                                  按照國家旅游局令第23號《旅游景區質量等級評定管理辦法》第二條,旅游景區質量等級評定工作依據中國人民共和國國家標準《旅游景區質量等級的劃分與評定》(GB/T17775-2003)及國家旅游局頒布的《旅游景區質量等級評定與劃分》國家標準評定細則進行。
                                                  景區的評定標準從旅游交通、游覽、旅游安全、衛生、郵電服務、旅游購物、經營管理、資源與環境的保護、旅游資源的吸引力、市場吸引力、游客量和游客抽樣調查滿意率等方面對各級旅游景區應該達到的要求進行了詳細的規定。所涉及方面全面,從系統的角度對各級景區提出了綜合的要求。

                                                  與此相對應的評分細則也非常詳盡和量化,對細節也很重視。評分分為服務質量與環境質量、景觀質量和游客意見三個部分,各級景區必須同時滿足這三個部分所規定的分值。這種評分方式以資源景觀為基礎,注重環境質量和服務質量,同時兼顧了游客的切實感受。這正和提出的“城市商業街進入景區化升級的新階段”相適應。城市商業街的升級,經過了由購物為主要功能的傳統商業街向泛休閑化商業街轉變的時代,目前正在呈現出景區化的趨勢,到訪商業街的顧客,不僅注重和享受商業街的購物、休閑娛樂等過程,同時也非常在乎商業街的景觀,對服務和環境質量等的要求都提高了。

                                                  從《旅游景區質量等級的劃分與評定》(GB/T17775-2003)和國家旅游局頒布的《旅游景區質量等級評定與劃分》國家標準評定細則,我們可以發現各級景區建設的標準差異:在景區分級體系中,3A級景區屬于基本層次,具備了比較完整的為游客提供游覽及相關服務的基本功能,是省級的;4A級景區是提升層次,更注重游客的感受,比3A級的特色更加突出、更注重其景觀性和功能性,是國家級的;5A級景區則是升華層次,強化以人為本的服務宗旨,在4A景區的基礎上,從細節方面、景區的文化性和特色性方面做了更高的要求,還突出了以人為本的原則,是世界級的。#p#分頁標題#e#

                                                  3、A級景區評審模式

                                                  成立全國、省級旅游景區質量評定委員會兩個層次的非常任機構,負責評定工作安排、指揮、統籌和組織。形成兩個層次工作推進的構架。國家級把握整個標準的解說、細化的指標體系及整個評定工作的組織安排,同時負責4A、5A的評定;省級負責1A、2A、3A的評定及4A、5A的推薦。

                                                  國家旅游局令第23號《旅游景區質量等級評定管理辦法》第八條規定:

                                                  3A級、2A級、1A級旅游景區由全國旅游景區質量等級評定委員會委托各省級旅游景區質量等級評定委員會負責評定。省級旅游景區質量等級評定委員會可以向條件成熟的地市級旅游景區質量等級評定機構再行委托。

                                                  4A級旅游景區由省級旅游景區質量等級評定委員會推薦,全國旅游景區質量等級評定委員會組織評定。

                                                  5A級旅游景區從4A級旅游景區中產生。被公告為4A級旅游景區一年以上的方可申報5A級旅游景區。5A級旅游景區由省級旅游景區質量等級評定委員會推薦,全國旅游景區質量等級評定委員會組織評定。

                                                  4、A級景區評級流程

                                                  -創建計劃
                                                  -自檢
                                                  -申請
                                                  -省級審核通過,推薦到國家
                                                  -現場評審小組評定
                                                  -審批
                                                  -公告

                                                  5、A級景區質量等級要素和創建要求

                                                  景區質量的等級要素及創建要求,主要包括原生資源要素、市場吸引力要素、規劃要素、設計要素、管理要素等五個方面。

                                                  (1)原生資源要素

                                                  主要是對資源基礎評價和對資源的提升與包裝;

                                                  (2)市場吸引力要素

                                                  著重打造具有最大看點、最大賣點的獨特性吸引物,做好各類游憩方式、不同旅游產品,以及收入模式、營銷方式、管理運作等方面的策劃。

                                                  (3)規劃要素

                                                  基于場地條件、資源基礎、國家標準等,對區域交通與區內交通、衛生設施、環境保護與污染整治、安全保障、游覽線路、功能布局、綜合管網、郵政電信、咨詢服務系統、購物設置等進行系統的規劃和設計,必須具有嚴格的科學性。

                                                  (4)設計要素

                                                  主要包括標志性建筑、游客中心、廁所、接待服務場所等建筑設計;綠地系統、林相、小品、燈光等景觀設計;器械游樂、設施游樂、水游樂等游樂設施設計;LOGO、路牌、導游圖、全景圖、標識系統、引導系統、解說系統、景觀說明系統、咨詢系統等形象導引及標識導覽系統設計。

                                                  旅游景觀設計應該突出其主題化、情境化、游樂化、生態化、動感藝術化。

                                                  (5)管理要素 


                                                         四、城市商業街景區化的規劃與實施

                                                   

                                                  1、城市商業街景區化升級建議和實施計劃#p#分頁標題#e#

                                                  完成一條商業街的景區化升級,首先,應充分了解商業街發展的歷史以及現實狀況,確立此條商街所要展現的主題風貌;其次,依照商業街現實情況確定商業街景區化景區級別的創建目標;再次,依照景區評級目標及城市、商業、旅游三方面的規劃要求,進行商業街總體規劃及總體策劃工作,深度挖掘、打造核心吸引力。

                                                  通過創建A級景區,可以實現城市商業街的轉型升級,達到提高商業街區的服務質量,提升商業街區核心吸引力,實現市場營銷大幅度推廣和游客量的大幅增長,實現商業街區的經濟效益、環境效益和社會效益。建議城市商業街以轉型升級為指導方向,以創建A級景區為目標,及早啟動創建工作。學習質量評定辦法,制定創A的創建計劃,圍繞創建計劃做出策劃規劃設計和咨詢服務的方案。如:超大城市的傳統商業街區、文化特色街區可以打造提升為5A景區,超大城市的一般特色街區和大城市文化特色商業街區及依托于4A級景區的休閑旅游商業街區可以打造提升為4A景區,中小城市的傳統、文化特色商業街區通過景區化提升改造為3A景區,中小城市的一般特色街區可以創建1A、2A級景區為目標進行景區化升級改造。

                                                  在文化特色街、旅游休閑街等商業街區的策劃、規劃、設計、投資運營及提升等方面積累了豐富的實戰經驗,已成功完成壽陽仿古商業街、桂林接力數碼動漫中心動漫水街、重慶萬盛黑山老街、紅苗水街、鄯善樓蘭古村休閑街等相關項目。其中《鹽鎮水街“海鹽”文化景觀設計》項目,就是在借鑒相關經驗基礎上、采用景區化打造商業街的一次全新嘗試。鹽鎮水街以海鹽文化為主題,以串場河為基本載體和主體脈絡,以民俗畫卷情境體驗為基本模式,有機融合海鹽的生產、運輸、經營、鹽民生活、鹽商等海鹽文化的各個方面,突出若干核心景觀和游憩節點,完善游憩方式,而形成的一個完整的,融景觀、文化體驗、休閑于一體的景區化商業街,以此打造中國鹽文化第一街,提升了整個街區的經營價值和核心吸引力。

                                                  (詳細的案例研究請點擊進入 城市商業街景區化發展案例 )

                                                  2、城市商業街的旅游規劃

                                                  城市商業街的景區化升級,必須要經過系統的規劃工作,但此項規劃并不等同于一般的城市商業規劃,它是在具備可行性、操作性、合理性、融合性的基礎上同時滿足城市、商業、旅游三方面的規劃要求與規范的一項全新、復雜的工作。

                                                  在規劃依據方面,首先規劃應服從城市功能分區、延續歷史文脈,體現出地方文化特色,在有關城市規劃及各部門相關規劃指導下進行,同時符合城市總體規劃、旅游業發展總體規劃等的要求。其次規劃應遵守或參照國家旅游局《旅游規劃通則》,以及國家、省有關城市規劃、園林景觀、道路交通規劃設計等技術規范。#p#分頁標題#e#

                                                  具體規劃內容:

                                                  (1)根據商業街的發展的歷史和現狀,圍繞商業街旅游、休閑、購物、娛樂等基本功能,創建商業街的主題休閑項目的引入,并依照創建A級景區的標準要求,進行商業街總體規劃的編制,提出初步創建方案。

                                                  (2)按照已確定的商業街的主題及發展方向,圍繞方便游客購物和休閑游覽的宗旨,引入休閑項目,對商業街現有業態進行規劃調整,打造核心吸引力。

                                                  (3)對商業街內的基礎設施、交通道路、旅游資源等提出綜合安排和合理利用方案。參照A級旅游景區質量等級評定標準,精心梳理,補短補缺,加快街區配套設施建設和商業街旅游功能的完善,包括游客中心選址、交通路線、停車場、公共廁所等配套設施的建設和完善。

                                                  3、城市商業街景區化升級的難點與要點

                                                  (1)主題、核心吸引力及休閑項目的引入

                                                  主題和核心吸引力的策劃,是商業街景區化最為重要的部分,它們是這條商業街的靈魂。商業街的主題定位所要表現出的文化風貌,是人們認識這條商業街的開始,也是這條商業街所給人的總體印象。景區化升級后的商業街是將成為以旅游、休閑為主要目的旅游景區,因此一些休閑類的項目的引入便成為商業街實現旅游功能的主要載體,使人們可以充分感受到觀光、游覽的樂趣,購物不再是人們前來的主要目的。而它的核心吸引力,則是依托自身條件打造游樂、文化、標志性景觀、獨特建筑景觀等,并且結合引入新的休閑旅游項目,將觀光與休閑結合,構成游客到訪決心最為重要的因素。

                                                  (2)旅游綜合服務系統

                                                  完善的旅游綜合服務系統,是在景區自身的經營、管理、營銷等綜合系統下所形成的一項子系統,概括來講大致包含四方面內容:道路與旅游設施標識系統,電子信息系統,電子、電話及現場咨詢與監督系統,游客中心及集散節點游客服務中心系統。即通過合理的內部外部游線安排、清晰明朗的信息展示導覽標識、優質周到的咨詢指導安全保障服務、豐富合理表現出食、宿、行、游、購、娛旅游六要素的游憩節點配置等,使游客輕松、安全、愉悅的體驗到景區所要表現出主題風貌,完成旅游目的并產生再次游覽信心的系統工程。

                                                  (3)旅游營銷

                                                  商業街景區化后的營銷模式同樣也要融入旅游市場營銷的方式手法,通過分析、計劃、執行、反饋和控制這樣一個過程來以旅游消費需求為導向,協調各種旅游經濟活動,從而實現商業街景區提供有效產品和服務,使游客滿意,使商業街商家獲利的經濟和社會目標,是獲得商業街商業、旅游綜合效益的重要環節,對發展商業街景區可持續發展起到重大作用。 #p#分頁標題#e#


                                                         4、城市商業街景區化相關設計

                                                   

                                                   

                                                  (1)商業街旅游吸引物及游憩方式的設計

                                                  旅游吸引物設計的理念,從形成機制上可以看出,商業街的旅游吸引物系統可以通過商業載體的主題化、趣味化等手法,創造新的旅游吸引物;通過商業街區的建筑處理、業態重組等手法,將分散的吸引物集合成核心吸引物;通過街區景觀處理、城市文化具象、城市景觀微縮等手法,可將城市其他景觀文化等元素“借用”進休閑步行街;通過城市節慶、商業節慶等活動的組織與梳理,并組織原住民參與,可以形成動態的、永不落幕的旅游休閑吸引物系統。

                                                  游憩方式的設計主要體現在:商業形態的趣味化、主題化、體驗性與參與性設計,商業配置的全程游憩化設計,以及商業行為的游樂化設計等方面。

                                                  (2)景觀設計和公共空間設計 

                                                  不同的商業街(例如休閑步行街),其室內景觀和室外景觀的配比是不同的,景觀基礎和性質也是不同的,微觀店面景觀要與宏觀整體景觀相互協調呼應??偨Y起來,城市步行街的景觀首先是商業型景觀,其打造可運用情趣化、情景化商業景觀等,消費型景觀以及公共空間的設計理念,可因地制宜進行打造。 

                                                  (3)旅游功能分區和游線設計 

                                                  旅游功能分區設計要與商業業態布局結合,旅游功能分區相對宏觀和完整一些,而商業業態的布局則更為微觀和具體,將兩者進行融合,更有利于商業街的可持續發展。

                                                  旅游游線的設計要與商業人流的流動線結合,同時滿足商業和旅游的雙重要求,完善的人流和交通線路設計,能從實際延長顧客停留時間,增加衍生和附加消費。


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